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收购usdt(www.caibao.it):从银行套出200万买房,只要花1.5万?

admin1个月前51

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陪同伙去了一趟售楼处后,刘思思最先琢磨自己买房的可能性。


她事情才两年,手头没多少闲钱。原本买房这个事她是想也不敢想的,但销售职员的一个建议,让她以为,或许她也能很快拥有一套80平方米商品房。


事情还得从2020年国庆提及。那时,刘思思的同伙想在河北省保定市的一个县城买套Loft,相中了一套上下加起来45平方米的屋子,首付15万元,手头的钱恰好能够上。


对于他们来说,买公寓是迫不得已的选择,由于价格低廉,好上车,即便公寓存在诸多不便之处,好比不能通燃气,栖身职员杂乱庞大,商水商电,若装修成二层,受限于楼层挑高住着压制……


售楼处的销售职员似乎看出了同伙的犹豫,给出了一个10万元撬动60万元商品房的设施。这对许多凑不足首付的购房者来说,是伟大诱惑。刘思思也动了心。


一、若何用10万首付撬动60万商品房


售楼处职员给刘思思以及她同伙的建议是首付贷


售楼职员给刘思思推荐了一套80平方米左右的商品房,首付也许20万元。售楼处职员示意,刘思思手头有10万元,另外10万元的差价,可以由公司旗下的子公司先行垫付,然后购房者再在一年之内将钱还给公司,相当于多了一年的缓冲时间,先享受买房福利,再还款。


回到家后,刘思思最先思量这种操作的可能性。


根据售楼处销售职员的说法,若是现在入手,明年房价上涨她就赚了,主要的是,房产公司给她垫付,更有保障。


不外,就在她计划着手之际,同伙张轩得知后立马阻止了她。


张轩的事情性质类似于房地产评估师,他告诉刘思思,这种形式的贷款为“首付贷”,不是正当行为,通常被售楼处职员拿来利用买房小白。更主要的是,这种首付贷一样平常互助方为小额贷款公司,利息超高。


厥后,经由进一步领会,刘思思才领会到其中的猫腻。


她发现,若是听从售楼处销售职员的建议,借10万元来凑足首付,那意味着纵然在一年期还款,刘思思还要分外支付几万元的利息。


对此,刘思思惊出一身冷汗。而最让她感应后怕的是,房产中介一直避重就轻,只说首付可以贷款,但丝毫没提利息多高。中介告诉购房者贷款来自于房地产公司,更是让他们放松警备。但一旦陷入其中,很难逆转形势,若是还不上钱,还要面临被催缴或其他的严重后果。


对于有些售楼处的销售职员来说,其推荐的方式不限于小额贷,另有信用卡贷款、创业贷款、消费贷等。在他们那里,首付基本就不是问题,其中的风险也没有关系,他们的宗旨就是把屋子卖出去。


这也很好明白。对中介来说,屋子在被卖出的那一瞬间,便和他们一点关系都没有了。让购房者接纳小额贷付首付,对他们百利而无一害。


二、空手套“房”真存在吗?


比“首付贷”更能魅惑人心,同时潜藏更大风险的,是“谋划贷”。


2020年4月,深圳炒房热让“谋划贷”成为众矢之的。压力之下,央行发文让各银行自查自纠,为的就是不让其他用途资金流入房地产市场,最终抬高房价。


“屋子毕竟是刚需,而且跟现在的情形还不太一样,那时刻屋子稀奇具有投资价值,比正常搞谋划赚钱得多。”业内人士王盟这样形容,“而有需求就有市场,就有想方设法钻破绽赚钱的人。”


把谋划贷“偷梁换柱”酿成房贷,就是其中一种手段。



谋划贷是一种以中小企业主或个体工商户为服务工具的融资产物,借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款,贷款资金用于企业或个体户的谋划需要。


也就是说,谋划贷是给开公司的人用来周转银行贷款的。为了降低中小企业的贷款难度,谋划贷具有贷款额度大,利率低的特点。


具体说来,2020年主流房贷利率最低的都会是上海、银川、哈尔滨、大连、石家庄、广州、昆明、厦门,均为5.25%。但谋划贷却比最低房贷利率还要低,有银行给出的谋划贷利率最低为3.85%。


通过抵押贷款获得的贷款额度一样平常也比较高。若是屋子没有抵押,能贷到房价的70%,若是屋子尚在抵押,也能贷到房价的50%。


这种超低利率的贷款在市场上并不多见,让不少人动了歪心思。


若是购房者能通过谋划贷来贷款买房,只要房价连续上涨,购房者更是相当于“空手套白狼”,收获一笔房价上涨的投资回报;即便是房价保持平稳,购房者也能薅一波“低利率”的羊毛。


但问题就在于,谋划贷的硬性要求为,贷款者必须拥有一家用来谋划的公司,以及名下有一套可以用来抵押的屋子,缺一不可。


那么若何把“谋划贷”酿成“房贷”,把企业的“谋划者”包装成“完善购房者”呢?做这种生意的不是别人,正是那些小型的房产中介们。在新居、二手房生意之外,他们还会“辅助”那些凑不够首付的潜在购房者们“出谋划策”。


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北京的张晓就曾实验联系中介操作谋划贷买房。“我那时手头有一套房,然则没有营业执照,手头也没多少余钱。”


中介给出的建议是,首先需要购房者名下有一家公司,但没有也没关系,中介会协助包装一家空壳公司,收费一样平常在1万元左右。


除此以外,中介还会收一笔套现用度。


“由于是谋划贷,银行一样平常会直接把贷款打到公司的下游公司,好比你报批给银行的贷款用途是买进原材料,那么银行会直接把钱打给供货方。”中介告诉他,“这时刻就需要把钱再从供货方那里转到购房者的个人账户中,会从中收取千分之二到千分之五不等的套现用度。”


如果贷款金额是200万元,那么,中介能从中收取的金额在4000元~5000元。


有了屋子和公司之后,就可以操作“谋划贷”,最终贷款的额度和购房者自己拥有的屋子价值和抵押与否相关。


盘算下来,若是购房者自己有一套可以用来“一抵”的屋子,贷款金额200万元,中介若“协助”操作谋划贷,从中收取的用度也许在15000元。王盟示意:“虽说钱少并不能完全等同于操作风险低,然则这样低廉的‘服务用度’跟高额的房贷一对比,会诱惑许多购房者愿意铤而走险,而中介就能借此‘薄利多销’。”


所谓能用来“一抵”的屋子,就是已经还清了贷款的屋子。中介也示意,用这样的屋子去做抵押,年化利率一样平常在3.75%~4.8%之间,能贷的钱可以到7成。若是还在抵押中,也就是贷款尚未还清,年化利率会高一些,在4.8%~5.7%之间,响应地,能贷的钱会削减2成。


中介还十分“知心”地给张晓提出了建议,若是想要贷更多钱,或者想要在利率上获得更高的优惠,他们可以辅助提供过桥资金,先还清屋子此前的抵押贷款,再举行谋划贷款的操作,就能在利率上享受“一抵”的待遇。


固然,垫资也是需要收费的,每10天收1%的用度。中介还仔细提醒,到时刻会辅助购房者盘算哪种方式更划算,建议根据划算的方式来操作。


经由一通操作之后,在中介看来,用这样的方式买房,购房者照样能够捡到大廉价。


中介对张晓答应,会等贷款批下来再收费,其中没什么风险。“人人都是这么干的。而且谋划贷的政策现在也没什么转变,没有收紧的意思。贷款一个月就下来了,也异常便捷。”


中介说得信口开河,似乎这件事从头至尾就是一件“双赢”的好事,没有任何风险。但事实真是这样吗?


三、风险自担,钱别人赚


天上从来不会容易掉馅饼,反而地上会有许多陷阱。


“这种操作在两三年前比较多。”王霄是一家银行的中层,他对市界注释,“最近似乎没怎么听说,一是房价并没有像以前涨得那么厉害,好比北京房价反而还在跌,人们的买房需求不似以前强烈;二是现在银行在审批贷款的时刻比以前严酷了。”


谋划贷的解决有一套规范的流程——首先,要有屋子或其他抵押物做抵押;其次,并非单纯注册一个公司,这家公司最少要谋划半年,而且还要给银行提供谋划过程中的资金流水。


再者,若是想要谋划贷,需要借贷的公司向银行提出贷款的要求,给银行提供一系列条约。严酷来说,银行的客户经理还会去实地调查这家公司是否有谋划场所,有正常的贸易往来等,确定没有问题之后,才会放贷。


固然,也会有破例发生。


王霄对市界透露,也会有一些小银行迫于市场份额的要求,背负着谋划压力,有时刻面临“另类”的谋划贷,会睁一只眼闭一只眼。


之所以能这样操作,也是由于其中简直存在破绽。


就拿谋划贷来说,表面上的流程都合规了,但下游却可能泛起银行不能预料的问题,好比供货方把银行打来的钱挪用去买房了,银行有时刻也很难察觉。


再好比之前常见的被明令禁止用于买房的消费贷,银行甚至设置了一套自己的报警机制,一旦消费者把卡里的钱划给房地产企业,会立马触发银行的报警机制,追回款子。但在实际操作中,有些人就把贷款从卡里取出来,用现金买房,这样一来,银行就很难监测到。


但真正导致中介云云操作的缘故原由,是由于违规成本太低。若是这种行为没有被银行察觉,“皆大欢喜”。纵然被发现了,触发银行提前收款,其中负担风险的,不是中介,而是购房者。


“严重的可能还涉嫌诈骗,但这种情形很少发生,多数仅从民事纠纷角度举行处置,或认定条约无效,或加速条约到期主张提前还款。”北京盈科状师事务所状师沈浩浩告诉市界。


购房者一旦还不上钱,有可能会拆东墙补西墙,再想其他法子去弄钱,形成一个恶性循环。除了这些明面上的风险,加倍恐怖的是未知的风险。


“像中介这种操作路径,最基本的条件是双方的信托,就是购房者信赖所谓的公司供货方会把银行打过来的钱转给自己。”王霄示意,“但若是供货方不这么做呢?”


由于银行会直接将钱打到供货方那里,再由供货方将钱打给购房者,购房者拿到钱后再去买房,一旦供货方那里出了问题,好比把钱私吞,购房者一方面拿不到钱,另一方面,由于是借款人,还要还款给银行。


只管中介在这场买卖中扮演了“掮客”的角色,给双方“说媒拉纤”,然则签署贷款条约的是购房者,而中介由于不是贷款条约相对方,很难被追责。“相关法律依据太少了。”沈浩浩弥补道。


在这场危险的买房游戏中,一方是占尽廉价的中介,另一方,是糊涂不自知的购房者。对中介来说,风险让别人担,钱所有自己赚了,这无疑是门一本万利的好生意。但对于购房者来说,却是一个伟大的陷阱。


(文中泛起的刘思思、张轩、王盟、张晓、王霄为假名)


本文来自微信民众号:市界(ID:ishijie2018)

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